Tempo di lettura stimato: 3 minuti
Nell’arco di soli sei mesi lo Studio Legale Mancarella ha ottenuto un notevole risultato giuridico ed economico con l’ordinanza ex art. 702-ter c.p.c. di accoglimento totale delle proprie domande, emessa dal Tribunale di Trani (G.U. dott.ssa Silvia Sammarco) in data 08.11.2021.
La fattispecie ha riguardato il mercato immobiliare e, nello specifico, un contratto preliminare di vendita, avente ad oggetto un immobile da costruire, sottoscritto dal promissario acquirente, assistito dal nostro Studio, ed una società immobiliare, promittente venditrice.
Il promissario acquirente, a pochi mesi di distanza dalla sottoscrizione del preliminare, aveva corrisposto in favore della società venditrice €. 90.000,00 a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c.
Poichè pochi mesi prima del termine finale di detto contratto preliminare il complesso edilizio in cui era sita l’unità immobiliare promessa in vendita versava ancora al cd. “stato rustico”, senza che alcuna motivazione o comunicazione circa lo stato di avanzamento dei lavori e/o lo stallo degli stessi fosse mai pervenuta al nostro cliente, quest’ultimo ha deciso di agire giudizialmente per il recupero delle somme infruttuosamente versate.
Analizzando la fattispecie ci si è soffermati sull’approfondimento del D. lgs. n. 122/2005, contenente le “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire” e si è rilevato che il contratto in oggetto era inficiato da una causa di nullità relativa prevista all’art 2 della L. 122/2005.
Il legislatore, infatti, ha previsto e disciplinato specifiche tutele per i promissari acquirenti (esclusivamente persone fisiche), che stipulano con un’impresa di costruzioni un contratto che ha come effetto il trasferimento non immediato di un immobile in corso di costruzione, dal rischio che, a causa della crisi dell’impresa costruttrice, l’acquirente subisca la perdita degli acconti versati per l’acquisto.
L’art. 2 del testo normativo stabilisce che “All’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all’acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall’articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.”
Si precisa che detta fideiussione deve essere specificatamente indicata nel contratto preliminare o, in ogni caso, debba esistere di fatto nelle misure economiche e modalità indicate dalla legge.
Per questo motivo, dopo aver accertato la totale assenza sia in fatto che in diritto di una garanzia contratta a nome della Società, promittente venditrice, e in favore del promissario acquirente, nel mese di maggio 2021 si è introitato un ricorso ex art. 702-bis c.p.c. chiedendo la declaratoria di nullità del contratto preliminare sottoscritto in violazione dell’art. 2, D lgs. n. 122/2005 e, conseguentemente, la ripetizione delle somme indebitamente riscosse dalla società a titolo di caparra confirmatoria ed interessi legali maturati e maturandi fino al reale soddisfo.
In data 08.11.2021 il Tribunale di Trani, in persona della dott.ssa Sammarco, ha emesso e pubblicato un’ordinanza ex art. 702-ter c.p.c di accoglimento totale delle domande di parte ricorrente con condanna della Società costruttrice alla restituzione di euro 90.000,00 in favore del ricorrente e pagamento delle spese di lite.